Construção Civil

RET ou Lucro Presumido? Tributação de incorporadoras a partir de 2027

Luís Gustavo Franco

Para incorporadoras, o período entre 2026 e 2028 reúne três mudanças com efeito direto no resultado dos empreendimentos:

  • a LC 224/2025 alterou o Lucro Presumido;
  • em 2027, o PIS e a Cofins serão substituídos pela CBS;
  • a regra de transição do RET depende de providências concluídas antes de 1º de janeiro de 2029.

A lei não obriga a empresa a rever seu regime agora. Do ponto de vista gerencial, porém, revisar o enquadramento antes desses marcos é uma decisão prudente, sobretudo para quem tem lançamentos previstos.

Construtora e incorporadora: tratamentos diferentes

A construtora presta serviço, por empreitada ou por administração. A incorporadora vende unidades imobiliárias e pode submeter cada empreendimento ao patrimônio de afetação e ao RET.

Muitas empresas exercem as duas atividades. Nesse caso, a escolha do regime da pessoa jurídica deve considerar o conjunto das operações. Os contratos determinam o tratamento de cada receita, e o RET se aplica por incorporação.

Para construtoras: pontos de atenção em 2026

A comparação detalhada entre Simples e Lucro Presumido está no artigo Simples Nacional ou Lucro Presumido: qual compensa para a sua construtora?. Em resumo:

  • Simples Nacional, Anexo IV. Aplica-se à construção de imóveis e às obras de engenharia em geral, inclusive sob a forma de subempreitada. A contribuição previdenciária patronal não está incluída no DAS e é recolhida à parte. A empresa que se dedica ao loteamento ou à incorporação de imóveis não pode optar pelo Simples.

  • A folha entra na conta dos dois regimes. No Anexo IV, a CPP e o RAT são recolhidos fora do DAS. No Presumido, incidem a contribuição patronal, o RAT e as contribuições a terceiros. Para empresas enquadradas na desoneração, a CPRB substitui parcialmente a contribuição patronal durante a transição da Lei 14.973/2024, e os demais encargos continuam devidos. Em 2026, essas empresas recolhem 2,7% sobre a receita bruta mais 10% sobre a folha, com RAT e terceiros à parte, desde que atendidos os requisitos de enquadramento. Só a simulação dos dois regimes mostra qual é mais vantajoso.

  • Presunção no Lucro Presumido. É de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL) na construção por empreitada com emprego de todos os materiais indispensáveis, incorporados à obra. Nas hipóteses de administração, mão de obra ou materiais parciais, é de 32%. Para aplicar os 8% e 12%, contrato, execução da obra e documentos fiscais precisam ser coerentes entre si. A cláusula contratual, isoladamente, não sustenta o enquadramento.

  • Retenção previdenciária. A retenção de 11% (IN RFB nº 2.110/2022) depende do serviço, da modalidade de contratação e das hipóteses legais. Não é regra geral para toda contratação. Nos serviços sujeitos à retenção, quando a contratada for optante pela CPRB, o percentual é de 3,5% entre 2025 e 2027.

  • ISS em Curitiba. A alíquota ordinária para obras é de 5% (LC municipal 40/2001, art. 4º, IV). O Decreto 1.705/2024 só admite deduzir materiais que cumpram todos estes requisitos:

    • produzidos fora do local da prestação;
    • incorporados permanentemente à obra;
    • sujeitos ao ICMS.

    Além disso, o decreto exige protocolo antes da emissão da nota e deferimento antes da dedução.

Lucro Presumido em 2026: a majoração da LC 224/2025

A LC 224/2025 acrescentou 10% sobre o percentual de presunção (não dez pontos percentuais) na parcela da receita bruta que exceder R$ 5 milhões por ano:

Presunção original Cálculo Presunção sobre a parcela alcançada
8% 8% × 1,10 8,8%
12% 12% × 1,10 13,2%
32% 32% × 1,10 35,2%

A apuração segue duas etapas distintas:

  1. Proporcionalização por período. O limite anual é dividido em R$ 1,25 milhão por trimestre, e a regulamentação admite ajustes nos trimestres seguintes do mesmo ano.
  2. Rateio por atividade. Quando a empresa exerce atividades com percentuais distintos, o limite trimestral é distribuído entre elas conforme a participação de cada uma na receita bruta do trimestre (IN RFB 2.305/2025, alterada pela IN RFB 2.306/2026).

A vigência é diferente para cada tributo:

Tributo Início da majoração em 2026 Limite considerado em 2026
IRPJ 1º trimestre R$ 5 milhões (4 trimestres)
CSLL 2º trimestre R$ 3,75 milhões (3 trimestres)

Situação judicial. Há ações no STF questionando a majoração. Para empresas do Paraná, há um fato especialmente relevante: o TRF4 admitiu um Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) sobre a validade do acréscimo (IRDR 5011077-58.2026.4.04.0000) e determinou a suspensão de processos sobre o tema na 4ª Região, nas condições definidas pelo Tribunal. A admissão do IRDR e a suspensão dos processos não autorizam, por si sós, deixar de recolher. Ficam ressalvadas as decisões judiciais aplicáveis ao próprio contribuinte.

O RET em 2026

No Regime Especial de Tributação (Lei 10.931/2004), na regra geral, cada incorporação submetida ao patrimônio de afetação recolhe 4% da receita mensal recebida, em pagamento unificado. A composição é esta:

Tributo Parcela do RET em 2026 (regra geral)
IRPJ 1,26%
CSLL 0,66%
PIS 0,37%
Cofins 1,71%
Total 4,00%

Nas incorporações de interesse social que se enquadrem nas hipóteses legais, o percentual é de 1%.

Os requisitos centrais do RET são a constituição do patrimônio de afetação (Lei 4.591/1964, arts. 31-A a 31-E) e a opção pelo regime para cada incorporação. Isso implica controles e escrituração segregados por empreendimento.

Quanto à LC 224/2025, a Receita Federal divulgou o entendimento de que o RET-Incorporação não está sujeito à redução de benefícios, por não constar no Demonstrativo de Gastos Tributários nem estar expressamente previsto na lei complementar.

Exemplo: incorporadora no RET × Lucro Presumido (regras de 2026)

Premissas (dados fictícios):

  • uma única incorporação residencial, sem enquadramento como interesse social;
  • receita recebida de R$ 4.000.000 por ano, distribuída igualmente em R$ 1.000.000 por trimestre;
  • no Lucro Presumido, receita reconhecida conforme o recebimento;
  • receita abaixo do limite proporcional da LC 224/2025, sem efeito da majoração;
  • comparação limitada aos tributos listados, sem representar todos os custos do empreendimento nem os custos de manter o patrimônio de afetação.
Tributo Lucro Presumido RET (regra geral)
IRPJ: 15% sobre base de 8% R$ 48.000 —
Adicional de IRPJ: 10% × (R$ 80.000 − R$ 60.000) × 4 trimestres R$ 8.000 —
CSLL: 9% sobre base de 12% R$ 43.200 —
PIS (0,65%) + Cofins (3%) R$ 146.000 —
Pagamento unificado de 4% — R$ 160.000
Total R$ 245.200 (6,13%) R$ 160.000 (4,00%)

Nesse cenário, a diferença é de R$ 85.200 por ano (2,13 pontos percentuais). O resultado vale apenas para 2026. A partir de 2027, a comparação precisa ser refeita.

A partir de 2027: o que muda para incorporadoras

A partir de 2027, a CBS substitui o PIS e a Cofins, e o IBS entra gradualmente no lugar do ICMS e do ISS até 2033. As operações com imóveis passam a um regime específico. Nele, a LC 214/2025 reduz em 50% as alíquotas de IBS e CBS nas operações de venda, construção e incorporação, com direito a créditos e com redutores de base de cálculo.

RET de IRPJ e CSLL: 1,92% na regra geral. A nova redação do art. 4º da Lei 10.931/2004 produz efeitos a partir de 1º/01/2027 (LC 214/2025, arts. 510 e 544, III). Com ela, o RET passa a abranger IRPJ e CSLL, totalizando 1,92% da receita mensal recebida. Nas hipóteses legalmente enquadradas como interesse social, o percentual é de 0,47%.

IBS e CBS: transição opcional e irretratável (art. 485). O contribuinte que realizar incorporação submetida ao patrimônio de afetação pode optar por recolher IBS e CBS em montante equivalente a 2,08% da receita mensal recebida (0,53% nas hipóteses de interesse social). Para isso, a afetação e a opção pelo RET precisam estar efetivadas antes de 1º/01/2029. O regulamento estabelece que essa opção é feita de forma irretratável (Decreto 12.955/2026, art. 461). Por isso, a simulação deve vir antes da escolha.

A opção tem duas consequências:

  • Para a incorporadora: impede créditos nas aquisições destinadas à incorporação e o uso dos redutores previstos na lei.
  • Para o comprador empresarial: o adquirente sujeito ao regime regular não pode apropriar créditos de IBS e CBS relativos à aquisição do imóvel (art. 485, § 4º). Em empreendimentos comerciais vendidos a empresas, isso pode reduzir a atratividade comercial das unidades.
Incorporação elegível e optante pela transição (regra geral) Percentual sobre a receita recebida
RET: IRPJ e CSLL 1,92%
IBS e CBS: art. 485 2,08%
Soma dos tributos abrangidos 4,00%

Essa soma não é a carga tributária total do empreendimento. Também não é um pagamento único preservado automaticamente: depende de elegibilidade, opção e cumprimento dos requisitos legais.

A alternativa é o regime regular de bens imóveis. Nele há redução de alíquota, créditos sobre os custos e redutores de base. A comparação deve ser feita por empreendimento e considerar:

  • a parcela de custos que gera crédito;
  • o perfil do comprador (pessoa física ou empresa que aproveitaria crédito);
  • o padrão das unidades e o efeito dos redutores;
  • o fluxo projetado de vendas e recebimentos.

Impacto no fluxo de caixa. Na alienação de unidades de incorporação, o IBS e a CBS são devidos a cada pagamento (LC 214/2025, art. 262). Por isso, vincular o tributo ao recebimento não é uma vantagem exclusiva da transição. O que muda o caixa é o valor devido em cada parcela:

  • Na transição: um percentual fixo sobre a receita recebida, sem créditos.
  • No regime regular: o resultado da alíquota reduzida, da base com redutores e da compensação com os créditos acumulados.

Para incorporadoras no Lucro Presumido fora do RET, o exemplo de 2026 não se aplica às operações realizadas a partir de 2027, em que o PIS e a Cofins cumulativos dão lugar à CBS no regime específico.

Atenção aos contratos firmados até 2026. O art. 408 da LC 214/2025, regulamentado pelo art. 616 do Decreto 12.955/2026, preserva, nas condições previstas, a cobrança de PIS e Cofins pelo regime de caixa sobre recebimentos posteriores relativos a operações ocorridas até 2026. Nesses casos, afasta-se a CBS, ressalvados os regimes opcionais de transição indicados na norma. Receber uma parcela em 2027 não determina, isoladamente, sua tributação pela CBS.

E o Lucro Real?

O Lucro Real tende a fazer sentido em três situações:

  • margens efetivamente baixas;
  • prejuízo fiscal;
  • operações de grande porte.

É obrigatório, entre outras hipóteses do art. 14 da Lei 9.718/1998, quando a receita total do ano-calendário anterior ultrapassa R$ 78 milhões. Se a empresa atuou por menos de 12 meses, o limite é proporcional: R$ 6,5 milhões multiplicados pelo número de meses.

Checklist para incorporadoras

  • Cada incorporação tem patrimônio de afetação averbado e opção pelo RET efetivada?
  • Os empreendimentos previstos terão afetação e opção efetivadas antes de 1º/01/2029?
  • Já foi simulado, por empreendimento, o regime regular em comparação com a transição do art. 485, considerando que a opção é irretratável?
  • Há unidades comerciais destinadas a compradores que aproveitariam créditos de IBS e CBS?
  • A receita do Lucro Presumido pode ultrapassar R$ 1,25 milhão em algum trimestre (LC 224/2025)?
  • As receitas de construção para terceiros estão segregadas das receitas de incorporação?
  • Os contratos de unidades vendidas até 2026, com parcelas a receber a partir de 2027, foram mapeados à luz do art. 408 da LC 214/2025?

Conclusão

Para incorporadoras, o RET continua sendo uma ferramenta relevante, mas sua estrutura muda a partir de 2027. A transição do art. 485 é opcional, irretratável e tem prazo. Ela cobra um preço da incorporadora, que renuncia a créditos e redutores, e afeta o comprador empresarial, que fica sem o crédito na aquisição. A decisão deve ser tomada no desenho de cada empreendimento, junto com a análise do regime da empresa como um todo, e não depois da primeira venda.

A Maxima BPO atende incorporadoras, construtoras e SPEs com contabilidade especializada para o setor, em Curitiba e de forma 100% digital. Para simular os caminhos da Reforma nos seus empreendimentos, veja também como funciona a opção de IBS e CBS por fora do DAS no Simples Nacional, no caso de construtoras optantes pelo Simples.

Fale com nossa equipe pelo WhatsApp e solicite uma simulação para os seus empreendimentos.

Fontes:

Conteúdo informativo, com base na legislação verificada em 28/10/2026. Não substitui a análise individual da situação de cada empresa. Consulte nossa equipe antes de tomar decisões sobre regime tributário.

Ficou com alguma dúvida sobre como estas mudanças afetam a sua empresa?

Falar com um contador← Todos os artigos