Reforma Tributária

Nota fiscal de aluguel: quem emite e o que já está definido

Luís Gustavo Franco

Na locação pura de imóveis, a documentação sempre se apoiou no contrato, nos recibos e nos comprovantes de pagamento. Como essa operação não está sujeita ao ISS, a nota fiscal de serviço não fazia parte da rotina de quem aluga. A Reforma Tributária muda esse cenário: a locação passa ao campo de incidência do IBS e da CBS e, para os locadores alcançados pelas novas regras, deverá ser documentada por Nota Fiscal de Serviço eletrônica (NFS-e) no padrão nacional.

Neste artigo, explicamos o que já está definido em norma, quem deverá emitir, como fica a atuação da imobiliária e o que ainda depende de liberação operacional pelo Comitê Gestor da NFS-e.

O que mudou e onde está a regra

A Lei Complementar nº 214/2025 incluiu a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis no regime específico de bens imóveis do IBS e da CBS. A mesma lei determina que o sujeito passivo emita documento fiscal eletrônico em suas operações (art. 60), dever reproduzido no regulamento da CBS (Decreto nº 12.955/2026, art. 112).

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, estabelece o cronograma de exigência: para as locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis, a emissão da NFS-e passa a ser exigida a partir de 1º de dezembro de 2026 (art. 1º, III, “g”). Já a Nota Técnica nº 009 do Comitê Gestor da NFS-e disciplina a implementação: os campos, códigos e regras do documento.

Quem deve emitir e a partir de quando

Locador Início da obrigação de emitir NFS-e de locação Fundamento da data
Pessoa jurídica no regime regular (Lucro Presumido ou Real), inclusive holdings patrimoniais 1º/12/2026 Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, art. 1º, III, “g”
Pessoa física enquadrada como contribuinte do IBS e da CBS 1º/01/2027 Decreto nº 12.955/2026, arts. 105, § 4º-A, e 115, § 3º (incluídos pelo Decreto nº 13.075/2026)
Pessoa física não enquadrada Não está sujeita à NFS-e de locação decorrente do IBS e da CBS LC 214/2025, art. 251

Uma observação sobre o Simples Nacional: a Lei Complementar nº 123/2006 (art. 17, XV) veda a opção pelo Simples para empresas que realizam locação de imóveis próprios. Segundo a Receita Federal, a vedação vale inclusive quando a locação é eventual (Solução de Consulta Cosit nº 127/2014). Por isso, uma holding locadora não é, em regra, optante do Simples. Já a sublocação não impede, por si só, o ingresso ou a permanência no regime (Solução de Consulta Cosit nº 359/2014), sem dispensar a verificação dos demais requisitos. Para optantes, o Ato Conjunto fixa o início das obrigações em 1º/01/2027 (art. 1º, § 1º). Se a sua empresa é optante, veja também quando vale recolher IBS e CBS por fora do DAS.

A nota é do locador responsável pela operação

A NFS-e de locação documenta a operação de locação. Por isso, quem deve emiti-la é o locador responsável pela operação, mesmo quando o contrato é administrado por uma imobiliária.

Empresas locadoras

Para a pessoa jurídica do regime regular, não há limite de receita nem de quantidade de imóveis. Isso alcança holdings patrimoniais, construtoras e incorporadoras com unidades locadas e empresas que alugam parte de imóvel próprio. Para incorporadoras, veja também RET ou Lucro Presumido: a tributação a partir de 2027.

Pessoa física: dois requisitos, sempre

A pessoa física só se torna contribuinte do IBS e da CBS na locação quando cumpre dois requisitos ao mesmo tempo:

  • receita com locação, cessão onerosa e arrendamento acima do limite legal (R$ 240 mil na redação original da lei, valor sujeito à atualização pelo IPCA); e
  • operações com mais de três imóveis distintos.

A regra é avaliada com base no ano-calendário anterior. Também há enquadramento no próprio ano quando a receita ultrapassa em 20% o limite legal. Nesse caso, o regulamento da CBS exige expressamente que também seja observada a quantidade de imóveis (Decreto nº 12.955/2026, art. 382, § 1º, III), e o regulamento do IBS traz previsão equivalente.

Na prática: quem tem receita alta com poucos imóveis, ou muitos imóveis com receita abaixo do limite, não se enquadra por essa regra. A pessoa física enquadrada precisará de inscrição no CNPJ, de caráter cadastral, o que não a transforma em empresa.

Qual é o papel da imobiliária

A imobiliária pode aparecer em três situações diferentes, e cada uma tem tratamento próprio:

Situação Tratamento
Presta administração ou intermediação Emite NFS-e da própria remuneração (taxa de administração, comissão, corretagem).
Opera a emissão como procuradora do locador Emite em nome do locador; o aluguel continua sendo operação dele, não receita da imobiliária.
É a própria locadora do imóvel Emite também a nota de locação, nessa condição.

Representação por procuração eletrônica. Desde 1º de novembro de 2026, o Emissor Nacional permite que um usuário atue em nome de terceiros, no ambiente web e nas APIs, com base em procuração eletrônica válida para os serviços da NFS-e ou em vínculos do cadastro CNPJ (comunicado do Portal da NFS-e). Para a imobiliária operar a nota do proprietário, portanto, o contrato de administração não basta: é preciso a autorização eletrônica e um sistema que atenda aos requisitos técnicos. A procuração viabiliza a representação; a funcionalidade específica para locação é outra questão, tratada mais abaixo.

Nota do serviço da imobiliária. Ela deve ser emitida para o efetivo contratante do serviço, conforme a operação. O valor do aluguel que apenas transita pela imobiliária não deve ser registrado como receita própria dela.

Imobiliárias do Simples Nacional. Desde 1º/11/2026, ME e EPP prestadoras de serviço devem emitir suas NFS-e pelo Emissor Nacional (Resolução CGSN nº 191/2026). Essa obrigação é distinta das regras de IBS e CBS para optantes, que produzem efeitos a partir de 2027.

E o inquilino?

O inquilino não emite nota: ele é o destinatário da NFS-e emitida pelo locador. Quando o locatário é uma empresa do regime regular, essa nota passa a ser relevante para a análise de créditos a partir da cobrança efetiva da CBS. Ainda assim, a nota, isoladamente, não garante o crédito: é preciso observar as condições previstas nos arts. 47 e seguintes da LC 214/2025.

Como será a nota: o que a documentação técnica já define

A locação tem códigos próprios no padrão nacional, separados dos serviços tradicionais:

Código Operação
99.03.01 Locação de bens imóveis
99.03.02 Cessão onerosa de bens imóveis
99.03.03 Arrendamento de bens imóveis

Essas operações são autorizadas diretamente pelos emissores públicos nacionais (Emissor Nacional web ou API), sem passar por sistema municipal próprio. Em Curitiba, onde a emissão de NFS-e já migrou para o Emissor Nacional, a rotina de acesso será familiar para quem já emite notas de serviço.

A NT 009 (versão 1.01) também define:

  • dados da locação: valor total da operação, percentual de copropriedade e vencimento original do aluguel;
  • identificação de cada unidade: Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), inscrição imobiliária e endereço;
  • mais de um imóvel na mesma nota: até 99 unidades, desde que tenham os mesmos participantes, o mesmo município e o mesmo percentual de copropriedade. Não é uma autorização para reunir toda a carteira em uma única nota;
  • parcelas fora da base: campos para registrar valores incluídos na cobrança que não integram a base do IBS e da CBS. A lei exclui da base os tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel, como o IPTU, e as despesas de condomínio; o regulamento condiciona a exclusão a que esses valores sejam suportados pelo locatário (LC 214/2025, art. 255, § 2º; Decreto nº 12.955/2026, art. 364, § 3º). O campo na nota apenas registra a exclusão; não cria, por si só, o direito a ela.

Situação operacional informada pelo Portal da NFS-e (comunicado de 29/10/2026). Naquela data, a emissão dos códigos de locação estava disponível apenas em ambiente de testes e via API. A entrada específica no emissor web seria disponibilizada posteriormente, e a implantação dos novos releases em produção estava prevista para 1º/12/2026, conforme cronograma formal a ser publicado pelo Comitê Gestor. Por isso, este artigo não traz um passo a passo de telas. Antes de emitir, confira no Portal da NFS-e a situação vigente.

Dezembro de 2026: o que vale para IBS e CBS

Em 2026, as alíquotas gerais de teste são de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS. Elas não são, necessariamente, as alíquotas efetivas de qualquer aluguel: a lei determina que sejam aplicadas com as reduções dos regimes diferenciados e com observância dos regimes específicos, como o de bens imóveis (LC 214/2025, art. 348, III). Isso afeta os valores que aparecerão destacados na nota. Para entender os campos de IBS e CBS no documento, veja seu sistema já emite certo em 2026?.

A dispensa de recolhimento desses dois tributos depende do cumprimento das obrigações acessórias (LC 214/2025, art. 348, § 1º) e não se estende aos demais tributos devidos pela empresa.

No comunicado de 29/10/2026, o Comitê Gestor também informou que a ausência do grupo de IBS/CBS não gerava rejeição técnica da nota. Isso é uma regra de validação do sistema; não equivale a dispensa legal de preenchimento.

A partir de 2027, a CBS passa a ser efetivamente cobrada (veja o que muda com o IBS e a CBS). Na locação de imóveis, a lei prevê redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS (LC 214/2025, art. 261, parágrafo único). A exceção é a locação de imóvel residencial por até 90 dias ininterruptos, que segue as regras aplicáveis à hotelaria (art. 253). O efeito no caixa de cada locador depende do regime, do tipo de contrato e da possibilidade de repasse ao inquilino, tema que exige simulação individual.

Contratos antigos: decida antes da primeira nota

A LC 214/2025 (art. 487) prevê um regime opcional de transição para determinados contratos de locação firmados antes da reforma, desde que cumpridas as condições legais. Para a hipótese de contratos não residenciais, o regulamento prevê que a opção é manifestada pela emissão do primeiro documento fiscal com a tributação aplicada segundo esse regime, e que ela é irretratável para o período do contrato (Decreto nº 12.955/2026, art. 463, § 1º, I, “b”).

Por isso, quem tem contratos elegíveis deve revisá-los antes de parametrizar a primeira emissão. A escolha precisa considerar o desembolso tributário ao longo do contrato e o efeito no fluxo de caixa, além das condições e restrições do regime.

Checklist para locadores e imobiliárias

  • Confirme o enquadramento: pessoa jurídica do regime regular ou pessoa física dentro dos critérios do art. 251.
  • Organize o cadastro dos imóveis: CIB, inscrição imobiliária, endereço, copropriedade e dados de cada inquilino.
  • Separe, no sistema da imobiliária, a remuneração própria do valor repassado ao locador.
  • Defina por escrito quem opera a emissão e, se for a imobiliária, providencie a procuração eletrônica.
  • Identifique contratos elegíveis ao regime de transição antes da primeira nota.
  • Verifique se o sistema emissor está preparado para o novo leiaute.

Conclusão

A obrigação está definida: a NFS-e de locação passa a ser exigida em 1º de dezembro de 2026 para pessoas jurídicas do regime regular e em 1º de janeiro de 2027 para pessoas físicas enquadradas como contribuintes. A nota é do locador responsável pela operação; a imobiliária documenta a própria remuneração e pode atuar como procuradora; e o inquilino é o destinatário. A implantação em produção das funcionalidades específicas de locação, inclusive no emissor web, deve ser acompanhada nos comunicados oficiais do Portal da NFS-e.

Se a sua empresa aluga imóveis ou administra locações de terceiros, fale com nossa equipe pelo WhatsApp para avaliar o enquadramento, revisar os contratos e organizar a rotina de emissão antes do prazo.

Fontes:

Conteúdo informativo, com base na legislação verificada em 11/11/2026. Não substitui a análise da situação específica da sua empresa, e a regulamentação da Reforma Tributária está em constante atualização.

Ficou com alguma dúvida sobre como estas mudanças afetam a sua empresa?

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